新房推动二手房的迹象极为明显，详解滨湖区11月二手房数据

昨天和大家一起看了政务区的11月二手房数据，今天我们一起来看看滨湖区。滨湖区不同于政务已经进入存量房市场，滨湖区还是有大量新房上市，尤其今年一共供应了7块居住用地，目前仅置地栢悦轩推出一栋楼，其他都尚未开盘。

但不论是已经开了起步最低180平的置地栢悦轩，还是即将首开的联发正荣滨语听湖和推迟开盘的建发美的珺和府，首开都是140+的户型，可以看到滨湖接下来的新房市场有几个显著的特征：面积大、总价高、门槛高！所以，会不会推动准备在滨湖区买房的刚需由新房转向二手房？毕竟新房对于大多数普通人已经难以企及。

按照惯例先强调一下：仅一个平台没办法代表所有成交，主要看一个变化的趋势，毕竟同一平台的数据可以真实的反映出市场的变化，仅供参考！另外，数据纯手工计算，四舍五入之下难免有误差，所以如有错误请见谅。

我们先来看看总表，11月滨湖区的成交套数有了一定回升，成交单价与10月基本持平。但是我们可以看到成交周期由9月的99.7天和10月的117.9天缩短到79天，而成交面积下滑到了99.91平，成交总价也大幅下滑至264.08万，与目前滨湖区新房市场上动辄四百万左右一套的新房形成明显的价差。

环湖板块11月二手房成交套数方面与10月仅有1套的差距，中海滨湖公馆、东方蓝海和万达城各有3套成交，其他信达公园里、宝能城各成交2套，高速时代公馆和融园分别成交1套。

在具体的价格方面，信达公园里因为成交了一套洋房，所以大幅拉高了均价，其他宝能城有一定上升，东方蓝海基本持平，中海滨湖公馆、万达城和融园均有不同幅度下滑。并且除了信达公园里和融园以外，其他小区的平均成交面积均以刚需户型为主。

46中南板块11月的成交套数与10月相比增加了4套，成交还是主要集中在滨湖欣园、旭辉御府、中铁滨湖名邸、保利和盛公馆、滨湖万科城、华冶万象公馆和文一豪门金地几个小区，其中回迁房滨湖欣园以3套成交居首。

在成交价格方面除了滨湖万科城和华冶万象公馆下滑以外，欣园也由10月的1.94万大幅提升到了2.2万，其他各个楼盘也均是一个上升的态势，户型方面除了文一塘溪津门以外也均是小户型和小三房，以刚需为主。

在46双本板块，这个月的小户型成交套数明显增加，春晖园这个月成交了5套，书香门第也有1套成交。

而启动区范围内，滨湖世纪城本月成交了7套，与前3个月相比大幅增加，滨湖假日成交了2套，观湖苑成交1套。

在价格方面，双本部的价格比高峰时期有了相当大的下降，尤其春晖园由9月的3.84万到10月的3.57万，再到11月的3.27万，降幅明显。

启动区的滨湖世纪城2.4万的单价在目前的市场具有很高的性价比，所以成交量不出意外的有所上升，观湖苑和滨湖假日的价格也出现一定下滑。

省府板块的商品房小区成交量依然低迷，11月瑞园和康园共成交了4套占了一半，佳源巴黎都市成交2套、万科蓝山成交1套，招商雍和府成交了一套。

在价格方面，佳源巴黎都市有一定上浮，万科蓝山、康园和瑞园均有一定程度下滑，尤其万科蓝山较七八月高峰期的3.6万下滑到了3万，降幅明显。

招商雍和府因为成交的是底复产品，单价仅有1.4万，所以价格波动并没有什么参考价值了。

整体上来说滨湖区在改善户型方面，新房市场有很多的选择，如环湖板块的置地栢悦轩和塘溪津门、金融板块有联发正荣滨语听湖、双本有置地、省府板块有建发珺和府、置地、招商和保利，选择还是比较多的。

但是对于预算不足的刚需来说，想买个小三房或者两室除了二手房并没有其他选择，尤其现在备案价大幅提升，如联发正荣滨语听湖小高层备案到了27699元/平，建发珺和府更是放风价3.2万，再加上高首付比例，没有刚需名额的普通购房者很难达到登记门槛，面对新房无望的情况下，只能转投二手房。

所以11月二手房市场，成交的二手房户型以刚需户型为主，总价也出现明显下滑。同时一方面市场还是以观望为主，另一方面普通刚需购房者对价格非常敏感，二手房想快速成交目前还是需要以价换量。

你觉得12月滨湖区二手房成交数据会和11月一样以刚需户型为主，还是改善户型成交量也会上升？